Hvem bor faktisk i de regulerede lejligheder?
Det er i høj grad dem der boede der for tyve år siden — og aldrig havde grund til at flytte. Det er ikke nødvendigvis de fattigste. Det er dem der allerede var inde da reguleringen var ny og boligpresset lavere. Mange er ældre, mange har fast tilknytning til kvarteret, og mange har haft den samme lejlighed i årtier. Det er ikke forkert at blive boende. Det er bare ikke nødvendigvis dem systemet burde prioritere.
En stor empirisk undersøgelse af huslejeregulering i San Francisco fulgte, hvad der skete da reguleringen i 1994 blev udvidet til at dække langt flere ejendomme. Resultatet var tydeligt: udlejerne begyndte at konvertere til ejerlejligheder, ombygge eller sælge. Inden for fem år var udbuddet af lejeboliger i de pågældende ejendomme reduceret med 15% — og de samlede lejepriser i San Francisco steg med 7%. (Diamond, McQuade & Qian, 2019)
Det er ikke en teoretisk advarsel. Det er, hvad der skete.
Her er hvad forskningen viser → Evidens: Lejerrettigheder og huslejeregulering
Det grundlæggende problem er at huslejeregulering behandler boliger som en statisk ressource der blot skal fordeles rigtigt. Men boliger er ikke statiske. Udlejere reagerer på incitamenter. Når de ikke kan justere huslejen, gør de noget andet: de sælger, de konverterer, de ombygger, de lader vedligeholdelse stå. Resultatet er over tid et marked med færre lejeboliger, dårligere vedligeholdte boliger og endnu højere priser for dem der søger.
Det er et system der belønner dem der allerede er inde, på bekostning af dem der forsøger at komme ind. Og i et presset boligmarked er "dem der forsøger at komme ind" overvejende de unge, de nye i en by, de med kortvarige kontrakter og dem med færrest ressourcer.
Der er noget dybt uretfærdigt i et system der i praksis subsidierer velstillede ældre lejere med råd til en stor reguleret lejlighed — finansieret af de markedslejer der presses op, når udbuddet skrumper.
Det er ikke et argument for at lejere skal stå forsvarsløse. Tværtimod.
Det er et argument for at skelne skarpt mellem to ting: lejerrettigheder og huslejeregulering er ikke det samme. Lejere i Danmark har reelt svage rettigheder — ikke fordi der mangler regler, men fordi reglerne er uklare og tager år at håndhæve. Huslejenævnene er overbelastede. Ulovlige opsigelser er sjældent hurtige at klage over. Standardkrav til lejekontrakters indhold er utilstrækkelige.
Det er det vi bør rette. Ikke ved at sætte huslejelofter der reducerer udbuddet, men ved at modernisere håndhævelsen, afkorte sagsbehandlingen og gøre reglerne klare for begge parter.
Og det er et argument for at det eneste der strukturelt ændrer markedet, er mere udbud — herunder almene boliger i tilstrækkelig skala til at konkurrere med det private marked. Wien har ikke lave huslejer fordi de har huslejeregulering. De har lave huslejer fordi over halvdelen af befolkningen bor i offentligt støttede boliger.
Spørgsmålet er ikke om vi vil beskytte lejere. Det vil vi.
Spørgsmålet er om vi vil beskytte dem der allerede er inde — eller dem der forsøger at komme ind. Det er ikke det samme politikinstrument.
Diamond, R., McQuade, T. & Qian, F. (2019). The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality. American Economic Review, 109(9), 3365–3394. https://doi.org/10.1257/aer.20181289